1. 토지의 기본적인 사항

  1) 소재지 : 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 등기사항증명서를 통해 확인이 가능하다.

  2) 지목 : 토지대장ㆍ임야대장 또는 지적도ㆍ​임야도를 통해 확인이 가능하다.

  3) 면적 

    (1) 토지의 면적은 토지대장이나 임야대장으로 각 필지별로 확인해야 한다.

    (2) 대장상의 면적과 등기사항증명서상의 면적이 서로 다른 경우에는 대장상의 면적을 기준으로 한다.

    (3) 공부상의 면적과 실제의 면적이 일치하지 않는 경우에는 실제의 면적을 기준으로 한다.

  4) 경계 : 지적도나 임야도를 통해 확인하며, 소유권의 범위는 지적도ㆍ​임야도에 등록된 경계선에 의해 확정된다.

  5) 지형 : 지적도나 임야도로확인할 수 있다.

2. 건축물의 기본적인 사항

  1) 소재지 : 소재ㆍ​지번ㆍ​건물번호, 집합건축물인 경우 동ㆍ​호수까지 건축물대장을 통해 확인하여야 한다.

  2) 면적 : 공동주택일 경우는 전용면적을, 일반건축물일 경우는 연면적을 확인하여야 한다.

  3) 건축물의 구조 : 건축물대장에 기재된 내용을 중심으로 확인하며, 현장조사를 병행하는 것이 바람직하다.

  4) 건축물의 용도 : 건축물대장으로 확인하며, 현장조사를 병행하는 것이 바람직하다.

  5) 건축연도 : 건축물대장으로 확인하는 것이 원칙이며, 사용승인일자를 건축연도로 한다.

  4) 건축물의 방향 : 현장답사를 통해 조사한다.

3. 권리관계에 관한 사항

  1) 진정한 권리자 확인

    (1) 개업공인중개사와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법 상의 위임관계와 같다.

    (2) 개업공인중개사가 확인ㆍ​설명해야 할 사항에서 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있으므로, 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산 등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사ㆍ​확인할 의무가 있다.

    (3) 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인ㆍ​조사하여 보아야 할 주의의무가 있다.

    (4) 개업공인중개사가 등기부와 주민등록증만을 조사ㆍ​확인하면 개업공인중개사로서의 주의의무를 다한 것이 되어 의뢰인에 대한 손해배상책임이 면책되는 것은 아니다.

  2) 토지거래서 법정지상권 등의 성립여부 확인

  3) 토지이용계획, 공법상의 이용제한 및 거래규제에 관한 사항

    (1) 토지이용계획확인서를 통해 행위제한 및 거래규제 중 토지거래허가구역을 확인할 수 있다.

    (2) 토지이용계획확인서로 확인할 수 없는 것은 부동산종합정보망 등을 통해 별도로 확인하여야 한다.

4. 농지법상 농지취득자격증명제

  1) 농지인 것

    (1) 전ㆍ​답, 과수원, 그 밖에 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지

    (2) (1)의 토지의 개량시설과 토지에 설치하는 농축산물 생산시설의 부지

  2) 농지에서 제외되는 것

    (1) 지목이 전ㆍ​답ㆍ​과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지

    (2) 지목이 임야인 토지로서 산지전용허가를 거치지 아니하고 농작물 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지

    (3) 초지법에 따라 조성된 초지

  3) 농지 소유제한 및 소유상한

    (1) 소유제한 : 농지는 자기 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못함이 원칙이다.

    (2) 소유상한

      ① 상속에 의하여 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자는 그 상속농지 중에서 1만㎡ 까지

      ② 8년 이상 농업경영을 한 후 이농하는 자는 이농 당시의 소유농지 중에서 1만㎡ 까지

      ③ 주말ㆍ​체험 영농을 목적으로 농지를 소유하고자 하는 자는 1천㎡ 미만의 농지를 소유할 수 있다.

    (3) 한국농어촌공사 등에 위탁한 경우 상속농지와 이농농지는 소유 상한을 초과할지라도 소유할 수 있다.

  4) 농지취득자격증명 발급절차

    (1) 농지취득자격증명발급신청서에 농업경영계획서를 작성하여 관할 시ㆍ​구ㆍ​읍ㆍ​면장에게 신청하여야 한다.

    (2) 시ㆍ​구ㆍ​읍ㆍ​면장은 신청을 받은 날부터 4일 이내에 적합여부를 확인하여 발급하여야 한다.

    (3) 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.

  5) 농지취득자격증명 발급대상

    (1) 매매, 교환, 증여, 경매ㆍ​공매, 판결 또는 조서에 의하여 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명이 있어야 한다.

    (2) 녹지지역 내 농지 중 도시계획사업에 필요하지 않은 농지는 농지취득자격증명이 있어야 한다.

    (3) 도시지역 내 주거ㆍ​상업ㆍ​공업지역 등으로 지정된 농지와 녹지지역 중 도시계획사업에 필요한 농지는 농지취득자격증명 없이 농지를 취득할 수 있다.

    (4) 농지전용협의를 완료한 농지를 소유하는 경우에는 발급대상에서 제외된다.

    (5) 상속에 의해 농지를 취득하여 소유하는 경우에는 발급대상에서 제외된다.

    (6) 담보농지를 취득하여 소유하는 경우, 시효로 인한 취득, 공유농지의 분할 등으로 취득하는 경우 발급대상에서 제외된다.

  6) 농업경영계획서 작성 면제

    - 다음의 경우에는 농업경영계획서를 제출하지 않고 농지취득자격증명의 발급을 신청할 수 있다.

    (1) 시험ㆍ​연구ㆍ​실습지 목적으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

    (2) 주말ㆍ​체험영농 목적으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

    (3) 농지전용 허가를 받거나 신고한 자가 농지를 소유하는 경우 등

  7) 농지의 위탁경영

    - 농지 소유자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 소유 농지를 위탁경영할 수 없다.

    (1) 병역법에 따라 징집 또는 소집된 경우

    (2) 3개월 이상 국외 여행 중인 경우

    (3) 농업법인이 청산 중인 경우

    (4) 질병, 취학, 선거에 따른 공직 취임, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 자경할 수 없는 경우

    (5) 농지이용증진사업 시행계획에 따라 위탁경영하는 경우

    (6) 농업인이 자기 노동력이 부족하여 농작업의 일부를 위탁하는 경우

  8) 농지법 상 농지의 임대차

    (1) 임대차계약ㆍ​사용대차계약 (농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당) 서면계약을 원칙으로 한다.

    (2) 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에는 임차인이 관할 시ㆍ​구ㆍ​읍ㆍ​면 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도받은 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

    (3) 임대차 기간은 3년 이상으로 하여야 한다.

    (4) 임대인은 질병, 징집 등 불가피한 사유가 있는 경우에는 임대차 기간을 3년 미만으로 할 수 있다.

  9) 농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분의무

    (1) 농지소유자는 다음의 어느 하나에 해당하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 처분하여야 한다.

      ① 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ​군수 또는 구청장이 인정한 경우

      ② 정당한 사유 없이 그 농지를 주말ㆍ​체험영농에 이용하지 아니하게 되었다고 시장ㆍ​군수 또는 구청장이 인정한 경우

      ③ 농지전용허가 또는 신고를 하고 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 경우

      ④ 농지 소유 상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 경우

    (2) 처분의무기간 내에 처분하지 아니한 농지의 소유자에 대해서는 6월 이내에 처분할 것을 명할 수 있다.

    (3) 이행하지 않을 경우에는 매년 토지가액의 100분의 20에 해당하는 이행강제금이 부과된다.