1. 경매신청

  1) 경매신청

    (1) 채권자가 부동산 소재지 관할 법원에 구비서류를 첨부하여 경매를 신청한다.

    (2) 미등기건물의 경우에도 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류를 첨부하여 경매를 신청할 수 있다.

  2) 경매신청의 취하

    (1) 매각허가를 받은 매수인이 매각대금을 완납하기 전까지 경매의 취소신청을 할 수 있다.

    (2) 매수신고가 있은 뒤 취하하는 경우 최고가매수인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 한다.

2. 경매개시결정

  1) 법원은 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.

  2) 법원은 경매개시결정을 부동산의 소유자 및 채무자에게 통지해야 한다.

  3) 부동산의 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 경매등기가 된 때에 효력이 생긴다.

3. 배당요구의 종기결정 및 공고

  1) 경매개시에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다.

  2) 배당요구의 종기결정 및 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 하여야 한다.

  3) 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있는 채권자

    (1) 저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 경매개시결정등기 전에 등기되고, 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자

    (2) 대항력과 우선변제권을 가진 주택(상가)임차인은 등기되지 않았으므로 배당요구를 하여야 한다.

    (3) 최선순위 전세권은 등기되고 우선변제권이 있으나 소멸하는 권리가 아니므로 배당요구를 하여야 한다.

4. 매각기일

  1) 매각방법

    (1) 부동산의 매각은 집행법원이 정한 매각방법에 따른다.

  2) 매수신청보증

    (1) 매수신청인은 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다.

    (2) 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다.

  3) 차순위매수신고인 결정

    (1) 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.

  4) 공유자의 우선매수권

    (1) 공유자는 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

    (2) 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

5. 매각결정기일

  1) 매각허가 또는 불허가결정

    (1) 매각결정기일은 매각기일부터 1주일 내로 정하여야 한다.

  2) 매각불허가 결정이 되는 경우

    (1) 매각을 허가하지 아니하고 다시 매각을 명하는 때에는 법원은 직권으로 새 매각기일을 정하여야 한다.

    (2) 부동산을 매수할 자격이 없는자가 최고가매수신고인인 경우 불허가 하여야 한다.

      ① 채무자

      ② 매각절차에 관여한 집행관

      ③ 매각 부동산을 평가한 감정인

      ④ 행위무능력자

      ⑤ 재매각에서의 전 매수인

6. 매각결정에 대한 즉시항고

  1) 매각결정기일부터 1주 이내에 이해관계인의 즉시항고가 없는 경우 매각이 확정된다.

  2) 경매절차의 이해관계인

    (1) 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당요구한 채권자

    (2) 채무자 및 소유자

    (3) 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

    (4) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

  3) 매각허가결정에 대한 항고를 하는 자는 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금액, 유가증권을 공탁해야 한다.

7. 매각허가결정의 확정 및 대금납부

  1) 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 1월 안의 날로 정하여야 한다.

  2) 매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 지급해야 한다.

  3) 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.

8. 부동산의 인도

  1) 인도명령은 매각대금을 완납하고 6개월 이내에 신청해야 한다.

  2) 인도명령의 대상자라도 6개월이 경과하였다면 명도소송을 해야 한다.

9. 소멸되는 권리

  1) 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기는 매각으로 항상 소멸된다.

  2) 매각부동산에 설정된 권리 중 가장 선순위에 있는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 권리를 실무상 말소기준권리라 한다.

  3) 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리는 말소기준권리와 함께 모두 소멸한다.

  4) 대항할 수 없는 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매각으로 소멸한다.

  5) 말소기준권리가 없는 경우에는 경매개시결정등기 이후에 설정된 권리는 모두 소멸한다.