1. 임대차의 의의와 성질

  1) 의의

    - 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성, 불요식, 유상의 계약이다.

  2) 대항력

    (1) 임차권은 채권이므로 원칙적으로 제3자에 대한 효력이 없다.

    (2) 등기된 임차권, 주택 또는 상가임차인이 대항요건을 갖추면 제3자에 대한 효력이 생긴다.

  3) 존속기간의 보장

    (1) 민법상 임대차에는 최단기간에 관한 규정이 없다.

    (2) 주택임대차보호법은 2년, 상가임대차보호법은 1년으로 각각 최단기간을 보장하고 있다.

2. 임대차의 성립

  1) 당사자 간의 합의 

    - 임대차는 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것과 차임지급에 관한 합의로 성립한다.

  2) 목적물과 차임

    (1) 임대차의 목적물은 물건이다. 

    (2) 차임은 임대차의 필수요소이다. 단, 차임은 금전에 한하지 않는다.

3. 임대차의 존속기간

  1) 존속기간을 정한 경우

    (1) 최단기간, 최장기간의 제한이 없다.

    (2) 주택임대차보호법(2년), 상가임대차보호법(1년)으로 각각 최단기간을 보장하고 있다.

  2) 존속기간을 정하지 않은 경우

    - 당사자는 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있으며, 상대방이 해지통고를 받은 날부터 일정기간이 지나면 효력이 발생한다.

  3) 갱신

    (1) 합의갱신

       - 당사자는 10년을 넘지 않는 범위 내에서 기간을 갱신할 수 있다.

    (2) 묵시의 갱신

      ① 요건 : 기간이 만료한 후에도 임차인이 임차물을 사용ㆍ수익을 계속하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않아야 한다.

      ② 효과

        ㉠ 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 본다.

        ㉡ 존속기간은 약정이 없는 것으로 보아 언제든지 해지통고를 할 수 있다.

        ㉢ 제3자가 제공한 담보는 소멸한다.

4. 임대인의 권리

  - 임대인의 권리로는 차임지급청구권, 차임증액청구권, 목적물반환청구권, 법정담보물권 등이 있다.

5. 임대인의 의무

  1) 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 의무

    (1) 목적물의 인도의무

    (2) 방해제거의무

      - 제3자가 임차인의 사용ㆍ수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해를 제거해 줄 의무를 부담한다.

    (3) 수선의무

      - 임대인은 임차물을 사용ㆍ수익에 필요한 상태로 유지하여야 한다.

      ① 임차인이 정해진 목적에 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도라면 임대인은 수선의무를 부담한다.

      ② 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다.

      ③ 수선의무를 불이행하여 수익ㆍ사용할 수 없을 경우 차임 지급의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다.

      ④ 임차인의 특별한 용도를 위한 수선의무는 없다.

  2) 비용상환의무

   - 임차인의 비용상환청구권에 대응하는 의무이다.

  3) 담보책임

   - 임대차는 유상계약이므로 목적물에 하자가 있을 경우 임대인은 임차인에 대한 담보책임을 져야 한다.

  4) 보호의무

    (1) 통상의 임대차에서는 임차인의 안전 배려, 도난 방지 등의 보호의무는 없다.

    (2) 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약에서는 보호의무를 부담한다.

6. 임대차의 종료

  1) 종료의 원인

    (1) 존속기간이 만료함으로써 종료한다. 단, 묵시적 갱신의 경우에는 계속해서 존속한다.

    (2) 해지통고 : 해지의 의사표시를 하고 일정한 기간이 경과한 후에 임대차가 종료한다.

    (3) 해지 : 해지의 의사표시를 한 즉시 임대차가 종료한다.

      ① 임대인의 해지권

        ㉠ 임차인이 무단양도ㆍ전대를 한 경우

        ㉡ 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우

      ② 임차인의 해지권

        ㉠ 임차인의 의사에 반하는 임대인의 보존행위로 임차목적을 달성할 수 없는 경우

        ㉡ 목적물의 일부멸실 시 잔존부분만으로는 임차목적을 달성할 수 없는 경우

        ㉢ 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우

  2) 종료의 효과

    (1) 임대차계약은 장래에 향하여 효력이 소멸한다.(비소급효)

    (2) 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 하고, 유익비상환청구, 부속물매수청구 등을 할 수 있다.