1. 부동산 관리의 의의

  1) 부동산을 관리ㆍ유지ㆍ보존하고 그 성질을 변경시키지 않는 범위 내에서 경제상의 유용성을 증대시키기 위하여 이용하고 개량하는 활동

  2) 도시화, 건축기술의 발달 등으로 인하여 전문적인 부동산 관리의 필요성이 강조된다.

  3) 부재소유자의 요구 증가로 인하여 전문적인 부동산 관리의 필요성이 강조된다.

2. 부동산 관리의 내용

  1) 복합개념의 관리

    (1) 기술적 관리 : 부동산의 물리적ㆍ기능적 하자에 대한 기술적인 조치를 취하는 것(협의의 관리)

      ① 위생관리, 설비관리, 보안관리, 보전관리 등

      ② 건물과 부지의 부적응을 개선시키는 활동 등

      ③ 대상부동산의 경계확정을 위한 경계표시 및 경계측량 실시 등

    (2) 경제적 관리 : 부동산을 운용하여 합리적인 순이익을 창출해 내는 것

      ① 수익성 부동산의 관리에서 특히 중시된다.

      ② 수지관리, 회계관리, 인력관리 등이 해당된다.

    (3) 법률적 관리 : 대상 부동산에 대한 행정적 내지 법률적 측면에서의 관리

      ① 계약관리, 권리분석 및 권리관계의 조정, 권리의 보존관리 등

      ② 법률적 이용가치의 개선(예: 지목변경, 용적률 변경 등)

  2) 부동산 관리의 계층화

   - 자산관리, 재산관리, 시설관리로 부동산 관리는 계층화 되어 있다.

    (1) 자산관리

      - 현재의 부동산을 단순히 유지ㆍ운용하는 차원을 넘어 전체 자산의 운영과 총괄적인 포트폴리오를 포함한 전문적이고 종합적인 재무적 자산괸리 활동을 말한다.

    (2) 재산관리

      - 건물자산의 임대관리, 수익관리, 공실관리, 시설물관리 등의 업무를 수행함으로써 소유자 및 입주자에게 최고의 만족을 제공하는 활동으로 부동산 관리, 건물 및 임대차 관리라고도 한다.

    (3) 시설관리

      - 시설물의 유지관리업무를 수행함으로써 시설물의 보수와 관리의 기술적ㆍ기능적인 문제를 해결하여 운용효율과 생산성을 향상시켜 운영비를 절감하도록 서비스를 제공하는 활동

3. 부동산 관리방식

  1) 자가관리 : 소유자 자신이 직접 관리하는 것. 단독주택이나 소규모 부동산 등에 유리하다.

    (1) 장점

      ① 소유자의 의사와 능력, 강한 지휘통제력이 발휘된다.

      ② 고장 등 유사시에 관리요원의 협동이 신속하다.

      ③ 관리요원의 부동산설비에 대한 애호정신이 높다.

      ④ 각 부분의 종합적 관리가 용이하며, 양호한 환경보존이 가능하다.

      ⑤ 기밀유지 및 보안관리가 양호하다.

      ⑥ 임차인에게 친절한 서비스가 제공될 수 있다.

    (2) 단점

      ① 관리요원들의 관리업무가 매너리즘화되기 쉽다.

      ② 관리의 전문성을 결하기 쉬워 시설물의 노후화를 촉진시킬 수 있다.

      ③ 임료의 결정이나 수납상태가 불합리화되기 쉽다.

      ④ 소유자는 타 직업에 종사할 수 없다.

  2) 위탁관리 : 관리 전문업자에게 위탁하여 부동산을 관리하는 것. 오피스텔 등 대규모 부동산 등에 유리하다.

    (1) 장점

      ① 전문가의 전문적 관리와 서비스를 받을 수 있다.

      ② 건물관리의 전문성을 통하여 시설물 노후화의 최소화 및 효율적 관리가 가능하다.

      ③ 관리업무의 매너리즘화 방지가 가능하다.

      ④ 소유자는 위탁관리 후 자기 본업에 충실할 수 있다.

      ⑤ 관리비가 적게 들고 관리 또한 안정적이다.

    (2) 단점

      ① 전문직능화의 결여로 인한 관리회사의 신뢰도가 문제될 수 있다.

      ② 관리회사 관리요원의 인사이동이 심할 수 있다.

      ③ 관리회사의 종업원에 대한 신뢰도가 낮다.

      ④ 기밀유지 및 보안성이 결여되기 쉽다.

      ⑤ 관리회사가 영리만 추구하면 관리가 부실해질 우려가 있다.

  3) 혼합관리 : 일부는 위탁하고 나머지는 직영하는 형태. 자가관리가 곤란한 부분만 선별하여 위탁한다.

    (1) 장점

      ① 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기적 조치로 편리하다.

      ② 필요한 부분만 위탁하므로 소유자에게 유리한 경우가 많다.

      ③ 소유자의 강한 지휘통제력이 그대로 지속되면서 위탁관리의 편리를 이용할 수 있다.

    (2) 단점

      ① 하자가 발생하였을 경우 관리의 책임소재가 불분명하다.

      ② 전문가의 능력이 부분적으로만 활용된다.

      ③ 운영이 서투르면 자가관리와 위탁관리의 결점만 노출된다.

      ④ 자가관리 요원과 위탁관리 요원 간에 원만한 협조관계 유지가 어렵다.