1. 지역분석과 개별분석의 비교

  1) 지역분석은 그 지역에 속하는 부동산의 가격수준을 판정하는 것을 말한다.

  2) 개별분석은 개개 부동산의 가격을 판정하는 것을 말한다.

  3) 일반적으로 지역분석을 먼저 하고 지역분석의 결과에 기초하여 개별분석을 한다.

  4) 지역분석을 통하여 인근지역의 가격수준을 파악하고 그 가격수준 중에 있는 개개 부동산의 가격을 판단한다.

2. 지역분석의 대상지역

  1) 인근지역

    (1) 대상부동산이 속해 있고 그 지역적 특성이 대상부동산의 가치형성에 직접적으로 영향을 미치는 지역

    (2) 용도적ㆍ기능적 동질성이 있으며, 상호 대체ㆍ경쟁 관계에 있는 부동산이 존재하는 지역

    (3) 그 지역의 특성을 형성하는 지역요인의 추이, 동향에 따라 변화한다.

    (4) 인근지역의 범위는 고정적ㆍ경직적인 것이 아니라 유동적ㆍ가변적이다.

    (5) 인근지역을 분석하기 위해서는 우선 인근지역의 범위를 확정해야 한다.

    (6) 인근지역의 범위가 지나치게 확대되면 가격수준의 판정이 어려워질 수 있다.

  2) 유사지역

    (1) 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.

    (2) 용도적ㆍ기능적 면에서 인근지역과 유사하여 가격 면에서 대체관계가 성립될 수 있는 지역을 말한다.

    (3) 인근지역과 동일수급권 내 유사지역은 지리적으로 인접할 필요는 없으나, 그 지역 내 부동산 상호 간에 대체ㆍ경쟁관계가 성립하여 가치형성에 영향을 미치는 지역이다.

  3) 동일수급권

    - 동일수급권은 인근지역을 포함하고, 인근지역과 상호관계에 있는 유사지역이 존재하는 공간적 범위로 사례수집의 최원방권이다.

    (1) 주거지역 : 도심으로 통근이 가능한 지역의 범위와 일치하는 경향이 있다.

      ① 지역적 선호도에 따라 범위가 좁아지는 경향이 있다.

      ② 고급 주택가는 다른 지역과의 대체성이 적으므로 동일수급권의 범위가 비교적 좁다.

    (2) 상업지 : 배후지를 배경으로 형성되는 경향이 있다.

      ① 고도상업지역의 동일수급권은 광역적으로 형성되는 경향이 있다.

      ② 소규모 점포지가 주로 있는 보통상업지역의 동일수급권은 고도상업지역에 비하면 좁은 것이 보통이다.

    (3) 공업지역

      ① 대규모 공업지의 동일수급권은 전국적인 규모까지 확대되는 경향이 있다.

      ② 중소공업지에서는 일반적으로 제품의 생산 및 판매비용의 경쟁성이 대체성을 갖는 지역범위와 일치하는 경향이 있다.

    (4) 후보지 : 전환 후 토지종별의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.

      ① 전환의 성숙도가 낮은 경우에는 전환 전의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.

      ② 후보지의 동일수급권은 전환의 성숙도에 따라 판단하여야 한다.

    (5) 이행지 : 이행 후 토지종별의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.

      ① 이행의 성숙도가 낮은 경우에는 이행 전의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.

      ② 이행지의 동일수급권은 이행의 성숙도에 따라 판단하여야 한다.