1. 환지 계획의 작성자

  - 시행자

2. 환지 계획의 내용

  - 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식으로 시행하려면 환지 계획을 작성하여야 한다.

  1) 환지설계

  2) 필지별로 된 환지 명세

  3) 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

  4) 체비지 또는 보류지의 명세

  5) 입체 환지용 건축물의 명세와 입체 완지에 따른 주택의 공급 방법 및 규모에 관한 사항

  6) 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 다음의 사항

    (1) 수입ㆍ지출 계획서

    (2) 평균부담률 및 비례율과 그 계산서(평가식으로 환지 설계를 하는 경우로 한정)

    (3) 건축 계획(입체 환지를 시행하는 경우로 한정)

    (4) 토지평가협의회 심의 결과

3. 환지 계획의 작성기준

  1) 원칙 : 환지 계획은 종전의 토지와 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적 등을 종합적으로 고려하여 정하여야 한다.

  2) 예외

    (1) 환지부지정

      ① 토지 소유자의 신청 또는 동의하면 환지를 정하지 아니할 수 있다.(임차권자의 동의)

      ② 토지 면적의 규모를 조정할 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 환지 대상에서 제외할 수 있다.

      ③ 공공시설의 용도폐지로 불용으로 될 토지에 대하여는 다른 토지에 대한 환지의 대상으로 하여야 한다.

    (2) 증환지ㆍ감환지의 처분 : 필요에 따라 토지 면적의 규모를 조정할 수 있다.(청산금의 발생)

    (3) 공공시설의 용지 : 환지계획 작성 기준을 적용하지 아니할 수 있다.

    (4) 체비지 : 일정한 토지를 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부로 체비지로 정하여 경비에 충당할 수 있다.

  3) 면적식 환지기준(토지부담률)

    (1) 환지계획구역의 평균 토지부담률은 50%를 초과할 수 없다.

    (2) 다만,

      ① 지정권자가 인정하는 경우

      ② 토지 소유자 총수의 3분의 2 이상이 동의하는 경우에는 60%를 초과하여 정할 수 있다.

    (3) 평균토지부담률의 산정방법

      {[보류지면적 - 시행자에게 무상귀속되는 공공시설의 토지면적과 시행자가 소유하는 토지면적] / [환지계획구역면적 - 시행자에게 무상귀속되는 공공시설의 토지면적과 시행자가 소유하는 토지면적]} × 100

      예) 환지계획구역면적 : 100,000㎡, 보류지면적 : 60,000㎡, 시행자에게 무상귀속되는 토지 공공시설의 토지면적 : 10,000㎡, 시행자가 소유하는 토지면적 : 10,000㎡ 인 경우 평균 토지부담률은?

      [(60,000㎡ - 20,000㎡) / (100,000㎡ - 20,000㎡)] × 100 = 50%

4. 환지 지정 등의 제한

  1) 공급기준일 : 공람 또는 공청회에 관한 사항을 공고한 날 또는 지정권자가 따로 정하는 날

  2) 다음에 해당하는 토지 또는 건축물에 대하여 금전 청산 또는 환지 지정을 제한할 수 있다.

    (1) 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우

    (2) 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

    (3) 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 분리하여 각각 소유하는 경우

    (4) 나대지에 건축물 건축 등으로 소유자가 증가되는 경우

  3) 고시 : 지정권자는 기준일을 따로 정하는 경우 관보 또는 공보에 고시하여야 한다.

5. 환지 계획의 인가

  1) 행정청이 아닌 시행자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ​군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다.

  2) 다만, 다음의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

    (1) 종전 토지의 합필 또는 분필로 환지명세가 변경되는 경우

    (2) 토지 또는 건축물 소유자의 동의에 따라 환지 계획을 변경하는 경우

    (3) 환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 경우

6. 입체 환지

  1) 토지 또는 건축물 소유자의 입체환지 신청

    (1) 시행자는 필요한 경우 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 토지의 공유지분을 부여할 수 있다.

    (2) 다만, 다음의 기준 이하인 경우에는 제외할 수 있다.

      ① 종전 토지 및 건축물의 권리가액이 구분건축물의 최소 공급 가격의 100분의 70 이하인 경우

      ② 환지 전 토지에 주택을 소유하고 있던 토지 소유자는 권리가액과 관계 없이 신청할 수 있다.

  2) 입체 환지 신청 통지 및 공고

    - 시행자는 토지 소유자에게 통지하고 일간신문에 공고하여야 한다.

  3) 입체 환지의 신청 기간

    (1) 토지 소유자에게 통지한 날부터 30일 이상 60일 이하로 한다.

    (2) 다만, 환지 계획의 작성에 지장이 없는 경우 20일의 범위에서 연장할 수 있다.

  4) 입체 환지에 따른 주택의 공급 기준 등

    (1) 원칙 

      ① 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급할 것

      ② 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급할 것

    (2) 예외 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 소유자 주택의 수만큼 공급할 수 있다.

      ① 과밀억제권역에 위치하지 아니하는 도시개발구역의 토지 소유자

      ② 근로자 숙소나 기숙사의 용도로 주택을 소유하고 있는 토지 소유자

      ③ 공공시행자인 국가ㆍ​지방자치단체, 공공기관, 정부출연기관, 지방공사

    (3) 주택을 소유하지 아니한 토지 소유자 주택공급기준

       - 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에만 주택을 공급할 수 있다.

      ① 토지 면적이 국토교통부장관이 정하는 규모 이상의 경우

      ② 종전 토지의 총 권리가액이 입체 환지로 공급하는 공동주택 중 가장 작은 규모의 공동주택 공급예정가액 이상인 경우

    (4) 잔여 건축물의 공급

      - 시행자는 공급하고 남은 건축물의 공급에 대하여는 체비지로 정하거나 토지 소유자 외의자에게 분양할 수 있다. 

    (5) 주택 등 공급 시 주택법 적용 배제

      - 시행자는 입체 환지로 건설된 주택 등 건축물을 인가된 환지 계획에 따라 환지신청자에게 공급하여야 한다. 이 경우 주택을 공급하는 경우에는 주택법에 따른 주택의 공급에 관한 기준을 적용하지 아니한다.

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