1. 현금흐름 예측 및 분석의 의의

  - 투자의 타당성을 분석하기 위해서는 투자부동산의 현금흐름을 예측하고 분석하여야 한다. 

  - 현금흐름은 현금수지라고도 하는데, 현금유입과 현금유출로 구분된다.

  1) 영업의 현금수지 산정

     단위당 예상 연간임대료

     × 임대단위수                        

     = 가능조소득

     －공실 및 불량부채

     + 기타 소득                          

     = 유효조소득

    －영업경비                           

     = 순영업소득

     －부채서비스액                     

    = 세전현금수지

     －영업소득세                        

    = 세후현금수지

    (1) 가능조소득 : 매년 예상되는 단위당 임대료 × 임대가능 단위 수

    (2) 유효조소득 : 가능조소득 - 공실 및 불량부채액 + 영업외 소득

     ① 영업외 소득 : 주된 소득원인 임료 이외의 소득으로 자판기 수입, 주차장 임대료 등

    (3) 영업경비 : 대상부동산을 운영하는 소요되는 경비

     ① 유지비, 관리비, 인건비, 재산세, 화재보험료 등

     ② 부채서비스액, 이자지불액, 소득세, 감가상각비 등은 영업경비에 포함되지 않는다.

    (4) 순영업소득 : 유효조소득 - 영업경비

    (5) 부채서비스액 : 대출금 원리금 상환액이라고도 하며, 대출원금상환액과 이자지불액을 합한 것을 말한다.

    (6) 세전현금수지 : 순영업소득 - 부채서비스액

    (7) 세후현금수지 : 세전현금수지 - 영업소득세

    (8) 영업소득세의 계산

     ① 영업소득세 = 순영업소득 + 대체충당금 - 이자지불액 - 감가상각비 = 과세대상소득 × 영업소득세율

     ② 영업소득세 = 세전현금수지 + 대체충당금 + 원금상환액 - 감가상각비 = 과세대상소득 × 영업소득세율

  2) 크기비교

    (1) 유효조소득 > 순영업소득

    (2) 전액 자기자본만으로 투자가 이루어진 경우 : 순영업소득 = 세전현금수지

    (3) 타인자본을 활용하여 투자가 이루어진 경우 : 순영업소득 > 세전현금수지

    (4) 과세대상소득이 있고 투자자가 납세의무자인 경우 : 세전현금수지 > 세후현금수지

  3) 지분복귀액의 계산

     매도가격

   －매도경비                  

    = 순매도액

   －미상환저당잔금           

    = 세전지분복귀액

   －자본이득세(양도소득세) 

    = 세후지분복귀액

    (1) 순매도액 = 매도가격 - 매도경비(중개수수료, 법적수속비 등)

    (2) 세전지분복귀액 = 순매도액 - 미상환저당잔금(대출잔액)

    (3) 세후지분복귀액 = 세전지분복귀액 - 자본이득세(양도소득세)