1. 개념 : 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

비준가액 = 사례가액×사정보정×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×면적비교 

2. 비교방법 : 비율수정법, 금액수정법, 연속수정법

3. 적용방법

  1) 사례의 수집 및 선택

    (1) 다수사례 수집의 필요성 : 유사한 거래사례의 수가 많아야 보다 적절한 사례의 선택이 가능하다.

    (2) 사례선택의 기준 : 유사성 있는 자료, 즉 정상화 작업의 가능성 여부가 기준이 된다.

      ① 사정보정의 가능성 : 거래당사자의 특수한 동기나 개별적 사정이 없는 것으로 전환될 수 있어야 한다.

      ② 시점수정의 가능성 : 거래시점이 분명하여야 한다.(시간적으로 근접한 사례가 상대적으로 유효)

      ③ 위치의 유사성 : 지리적 위치의 유사성 보다는 용도적 위치의 유사성을 중시

      ④ 물적 유사성

    (3) 사례자료의 정상화

4. 사정보정

  1) 의의 : 수집된 거래사례에 특수한 사정이나 개별적인 동기가 개재되어 있거나, 거래당사자가 시장에 정통하지 못하여 그 가격이 적정하지 않을 때 그러한 사정이 없었을 경우의 적절한 가격으로 정상화 하는 작업

1. 사정보정률 = [(매매가격 - 시장가치) / 시장가치] × 100

2. 사정보정치 = 대상물건(시장가치) / 사례물건(특수한 사정개입)

3. 예시 : 대지면적 800㎡의 나지를 860,000,000원에 구입하였으나, 이것은 인근의 유사규모의 표준획지보다 고가로 매매된 것으로 파악되었으며 표준획지의 시장가치는 100만원/㎡으로 조사되었다. 이 경우의 사정보정치는 얼마인가?

  1) 사정보정률 : [(매매가격 - 시장가치) / 시장가치] × 100

     → [(860,000,000 - 800,000,000) / 800,000,000] × 100 ≒ 7.5%

  2) 사정보정치 = 대상물건(시장가치) / 사례물건(특수한 사정개입)

     → 100 / (100+7.5) ≒ 0.930

5. 시점수정

  1) 의의 : 사례물건의 가격을 기준시점의 수준으로 정상화 하는 작업

  2) 시점수정의 방법

    (1) 지수법 : 시점수정치 = 기준시점의 지수 / 거래시점의 지수

    (2) 변동률적용법 : 시정수정치 = (1+r)ⁿ

6. 지역요인비교

  1) 의의 : 평가대상토지가 속한 지역의 표준적인 획지의 최유효이용과 사례가 속한 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 판정하여 비교

  2) 산정방법의 종류 : 종합적 비교법, 평점법

    (1) 인근지역→개별요인만 비교

    (2) 동일수급권내 유사지역→지역요인과 개별요인 모두 비교

7. 개별요인비교

  1) 의의 : 당해 토지의 가치형성에 영향을 미치는 개별적인 특수한 상태, 조건 등의 제반요인

  2) 산정방법

    (1) 거래사례 : 거래시점을 기준

    (2) 평가대상토지 : 기준시점을 기준

8. 면적비교 : 공부상 면적을 기준으로 비교.