민법 계약법 - 임대차 총회 학습(오답)

번호

구분

내용

1

사례 만들기

'갑‘- X 토지소유자

‘을’-임차인

그 이후

‘을’이 ‘병’에게 임차권을 ‘갑’의 동의 없이 전대함

이 사실을 알고

‘갑’이 ‘병’을 불법점유자라고 함

‘병’-‘갑’에게

나를 불법점유자로 만들려면

‘을’과의 임대차계약을 해지부터 하여야 한다고 충고함

그 이후 전대차가 끝나고 임대차 시작

‘을’이 계약대로 건물을 신축하고 보존등기를 냄

그 이후

‘갑’이 X 토지를 ‘정’에게 양도함

임대차기간 만료

‘을’이 ‘정’에게 계약갱신요구

‘정’-노!!!

‘을’

그러면 내 건물 사세요!!!

‘정’

나는 당신과 건물을 사기로 하는 계약을 체결한 적이 없는데요???

‘을’

이 권리는 형성권으로서 당신의 의사는 필요없어요!!!

‘정’

아!!!

토지를 소유해서 관리하는 것도 많은 공부가 필요하구나!!!

내일 당장 공인중개사학원에 등록해야겠다!!!

2

근거조문/이론

 (임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 (지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)​의 규정을 준용한다.

(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

3

요건

4

핵심단어 이해

5

문장 만들기

6

판례

대법원 판결

[건물명도등]

건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 통상의 경우 기간의 만료로 인한 임차권 소멸 당시 토지소유자인 임대인뿐만 아니라 임차권 소멸후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등 그 소유권이 이전되었을 때에는 그 건물에 대하여 보존등기를 필하여 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권을 가지고 있는 토지임차인은 그 신소유자에 대하여도 위 매수 청구권을 행사할 수 있다.

대법원 판결

[건물철거등]

임대인이 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지하였을 경우에는 임차인이 지상물매수청구권을 행사할 수 없다

대법원 판결

[건물명도등]

임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.

7

함정

8

출제자 의도

9

틀리는 이유

10

솔루션

①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

②임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.

③ 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.

④그 토지를 제3자에게 양도하는 등 그 소유권이 이전되었을 때에는 그 건물에 대하여 보존등기를 필하여 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권을 가지고 있는 토지임차인은 그 신소유자에 대하여도 위 매수 청구권을 행사할 수 있다.

⑤만약 乙이 X토지에 신축한 건물의 소유권을 임대차종료 전에 戊에게 이전하였다면, 乙의 건물매수청구권은 인정되지 않는다. (O)