제28회 기출문제 민법 39번 | 40번 | 41번
본문
40. 선순위 담보권 등이 없는 주택에 대해 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
④임차인이 경매절차에서 해당 주택의 소유권을 취득한 경우, 임대인에 대하여 보증금반환을 청구할 수 있다.
번호 | 구분 | 내용 |
1 | 사례 만들기 | ‘갑’-주택소유자 ‘을’-임차인(전입신고+확정일자, 전세금 2억원) 다른 선순위 권리는 없는 상태에서 임대차계약 체결함. 해당 주택이 경매에 나오자 ‘을’ 임차인이 낙찰 받음 낙찰가 1억8천만원 배당 임차인 1억8천만원 배당 받음 그러면 임차인 보증금액이 총 2억원인데 2천만원은 배당을 받지 못하고 임대인 갑에게 청구할 수 있는지 문제? 이 문제는 임차인이 낙찰 받지 않고 ‘병’ 제3자가 낙찰 받았다고 하면 임차인이 배당 받지 못한 2천만원을 임대인 ‘갑’의 지위를 승계한 낙찰자 ‘병’에게 주장 할 수 있음 그런데 이번 문제는 임차인 ‘을’이 낙찰 받아 소유권을 취득하게 된 것임 |
2 | 근거조문/이론 | (대항력 등)④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. (혼동의 요건, 효과) 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸한다. 그러나 그 채권이 제삼자의 권리의 목적인 때에는 그러하지 아니하다. |
3 | 요건 | |
4 | 핵심단어 이해 | 임대차 승계 선순위 임차인이 보증금을 전액 변제 받지 못한 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수 혼동에 의한 권리의 소멸 |
5 | 문장 만들기 | |
6 | 판례 | 대법원 판결 [임대차보증금반환] 【판시사항】 [2] 대항력을 갖춘 임차권 있는 주택이 양도되어 양수인에게 임대인의 지위가 승계된 경우, 양도인의 임차보증금반환 채무가 소멸되는지 여부(적극) 【판결요지】 [2] 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다. □임차권이 예외적으로 혼동으로 소멸하지 않은 경우 대법원 판결 [손해배상(기)] 【판시사항】 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하더라도 임차권이 혼동에 의하여 소멸하지 않는 경우 【판결요지】 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 또한 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 혼동으로 인한 물권소멸 원칙의 예외 규정인 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다. |
7 | 함정 | 임차인이 낙찰 받지 않고 제3자가 낙찰 받으면 선순위 임차인이 배당 받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수하게 됨. 이것을 임차인이 낙찰 받을 경우도 똑같이 해당한다고 혼동할 수 있음. |
8 | 출제자 의도 | |
9 | 틀리는 이유 | |
10 | 솔루션 | 임차인(선순위인 경우)이 경매절차에서 해당 주택의 소유권을 취득한 경우, 임대인에 대하여 보증금반환을 청구할 수 없다. 혼동으로 임차권은 소멸하기 때문이다. |